Арендатор не платит: как взыскать долг по аренде и расторгнуть договор

Если арендатор не платит три месяца подряд, вы можете через суд взыскать долг и одновременно расторгнуть договор, а затем выселить арендатора — тоже по решению суда. Для офиса, магазина и другой нежилой недвижимости трёх пропущенных платежей подряд обычно достаточно. С квартирой по долгосрочному найму правила строже. Ниже — что сделать до суда, какие основания для расторжения дают закон и договор, сколько стоит иск и что делать, если договор не оформлен.

Какой у вас договор: квартира или нежилое помещение

От этого зависят основания для расторжения. В Гражданском кодексе есть общие правила об имущественном найме (аренде), они применяются к офисам, магазинам, складам, технике (статьи 535–556), и отдельная глава о найме жилого помещения (статьи 600–616).

• Квартира или дом для проживания. Договор заключается письменно, а между гражданами ставится на учёт в налоговых органах (статья 603). Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет. Наём на срок до года считается краткосрочным (статья 612).
• Нежилое помещение, оборудование, транспорт. Договор на срок больше года, а также любой договор с участием юрлица заключается письменно (статья 539). Наём недвижимости подлежит госрегистрации и учёту в налоговых органах, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Договор аренды здания или сооружения на год и больше считается заключённым с момента госрегистрации (статья 574).

Когда закон позволяет расторгнуть договор из-за неуплаты

Нежилое помещение и другое имущество. Суд может досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд не внёс плату в срок, установленный договором (статья 551). При ежемесячной оплате три пропущенных платежа подряд — как раз такой случай. В договоре можно предусмотреть и другие основания.

Квартира. Суд расторгает договор найма жилого помещения, если наниматель не платит шесть месяцев (договор может установить и более длительный срок). Если наём краткосрочный, то есть до года, достаточно, чтобы наниматель более двух раз не заплатил после истечения срока платежа (статья 615). Многие квартиры сдают на 11 месяцев, и тогда три месяца долга — уже основание.

Посмотрите и сам договор: в нём может быть условие об одностороннем отказе. Если такой отказ допускает закон или соглашение сторон, договор считается расторгнутым без суда (статья 382 ГК). Но выселить арендатора, который не уходит, всё равно можно только по решению суда.

Что сделать до суда

По статье 551 ГК арендодатель вправе требовать расторжения только после письменного предупреждения и возможности исправиться. А по статье 384 ГК в суд с требованием о расторжении можно идти, только если другая сторона отказала, не ответила в указанный срок или, если срок не указан, в течение 30 дней.

1. Посчитайте долг: какие платежи пропущены, суммы, даты. Добавьте неустойку, если она есть в договоре.
2. Составьте письменную претензию: сумма долга, срок оплаты, предупреждение, что при неуплате вы потребуете расторжения, и предложение расторгнуть договор.
3. Отправьте её заказным письмом с уведомлением или вручите под подпись. Копию отправьте в мессенджере.
4. Подождите срок, указанный в претензии, или 30 дней.
5. Зафиксируйте состояние помещения: фото, видео, показания счётчиков.

Не меняйте замки и не выносите вещи арендатора сами. Самовольные действия могут обернуться ответственностью, вплоть до статьи 229 Уголовного кодекса о самоуправстве, если причинён серьёзный вред.

Как взыскать долг через суд

Быстрый путь — судебный приказ

Требование о взыскании арендных платежей, не внесённых в срок по договору аренды, можно рассмотреть в приказном порядке (пункт 7 статьи 171 ГПК). Судья выдаёт приказ за три дня без заседания. Но если арендатор в течение 10 дней пришлёт возражения, приказ отменят, и придётся подавать иск (статья 181). Расторгнуть договор и выселить приказом нельзя: для этого нужен иск.

Иск о взыскании и расторжении

Иск подают в суд по гражданским делам по месту жительства арендатора (статья 33 ГПК). Если обе стороны — предприниматели или компании и спор связан с их деятельностью, дело рассматривает экономический суд. В одном иске можно заявить:

• основной долг по арендной плате;
• неустойку по договору (статья 260 ГК) или, если её нет, проценты за пользование чужими деньгами (статья 327);
• расторжение договора;
• выселение и возврат помещения;
• плату за всё время, пока арендатор не возвращает помещение после прекращения договора (статья 554).

Госпошлина в суде по гражданским делам: по требованию о взыскании денег — 4% от суммы, но не меньше 1 БРВ. За расторжение договора найма жилого помещения и другие неимущественные требования — 2 БРВ, то есть 880 000 сумов (приложение к Закону «О государственной пошлине»). Если суд удовлетворит иск, расходы возместит арендатор.

Пример. Допустим, вы сдаёте магазин за 8 млн сумов в месяц, и арендатор не платит с июля. К октябрю набралось три пропущенных платежа подряд — 24 млн сумов. Пошлина по денежному требованию — 960 000 сумов (4% от 24 млн), плюс отдельная пошлина за требование о расторжении (её размер для нежилых помещений уточните в канцелярии суда). Если вы потребуете ещё и неустойку, её сумма увеличит цену иска.

Если есть риск, что арендатор вывезет имущество или выведет деньги, вместе с иском попросите суд арестовать его имущество или деньги на счетах (статьи 105–106 ГПК).

Выселение: только через суд и исполнителя

После расторжения договора жильцы выселяются на основании решения суда (статья 616 ГК). Если арендатор не освобождает помещение добровольно, решение исполняет Бюро принудительного исполнения. Исполнитель заранее сообщает дату и время, выселяет в присутствии понятых и составляет опись имущества. Отсутствие должника, извещённого о дне выселения, исполнению не мешает. Вещи, которые арендатор не забрал, хранятся за его счёт (статья 73 Закона «Об исполнении судебных актов и актов иных органов»).

Если договора нет или он не зарегистрирован

Отсутствие договора или учёта не освобождает арендатора от оплаты. Если договор признают незаключённым или недействительным, тот, кто пользовался помещением, обязан возместить стоимость пользования в деньгах (статья 114 ГК), а сбережённое за ваш счёт — вернуть как неосновательное обогащение (статья 1023). Сумму обычно определяют по ставке, о которой стороны фактически договаривались, или по рыночной цене аренды.

Сложнее с доказательствами. Если закон требует письменной формы, ссылаться на свидетелей нельзя, но можно на письменные и иные доказательства (статья 109 ГК). Подойдут:

• банковские переводы арендной платы за прошлые месяцы;
• переписка об оплате, ключах, ремонте, долге;
• акт передачи ключей или помещения;
• объявление о сдаче и сообщения от арендатора по нему;
• квитанции за коммунальные услуги, которые он оплачивал.

Переписку лучше заверить у нотариуса: простая распечатка не считается письменным доказательством (статья 89² ГПК).

Депозит и налоги

Депозит. Гражданский кодекс не регулирует «депозит» отдельно, поэтому всё зависит от договора. Если в нём сказано, что депозит покрывает долг и ущерб, удержите его и письменно сообщите арендатору, за что. Если такого условия нет, можно зачесть депозит в счёт долга: для зачёта встречного однородного требования достаточно заявления одной стороны (статья 343 ГК). Сам расчёт лучше показать в претензии.

Налоги. Доход гражданина от аренды облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 12%, причём не ниже установленных минимальных ставок аренды. Если договор не был поставлен на учёт и налог не платился, в суде это может всплыть. Перед иском стоит привести дела в порядок, например поставить договор на учёт через my.soliq.uz.

Когда стоит позвать адвоката

Простой долг по письменному договору можно взыскать самостоятельно. С юристом надёжнее, если:

• договора нет, он устный или не зарегистрирован, и долг придётся доказывать косвенно;
• арендатор отказывается съезжать, в помещении живут другие люди или остались ценные вещи;
• арендатор заявляет встречные претензии: недостатки помещения, ремонт, зачёт расходов;
• сумма долга большая и есть риск, что арендатор выведет имущество;
• сторона — компания или предприниматель и нужно понять, какой суд рассматривает дело.

Неправильно выбранное основание для расторжения или пропущенное предупреждение может привести к отказу и потере нескольких месяцев. Юрист по судебным спорам и взысканию долгов поможет подготовить претензию, расчёт и иск и довести дело до выселения.

Кратко

• Нежилое помещение: если арендатор больше двух раз подряд не платит, это основание для расторжения через суд.
• Квартира: нужно шесть месяцев неуплаты, а при краткосрочном найме до года — больше двух пропущенных платежей.
• Перед судом отправьте письменную претензию с предупреждением и предложением расторгнуть договор, затем подождите до 30 дней.
• Долг по аренде можно взыскать судебным приказом, но расторжение и выселение — только по иску.
• Выселяет только Бюро принудительного исполнения по решению суда; сами не меняйте замки и не выносите вещи.
• Даже без договора арендатор обязан оплатить фактическое пользование помещением.

Фото: Pittigrilli, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)