Ijarachi toʻlamayapti: ijara qarzini qanday undirish va shartnomani bekor qilish mumkin

Agar ijarachi uch oy ketma-ket toʻlamasa, sud orqali qarzni undirish va shu bilan birga shartnomani bekor qilish, keyin esa ijarachini koʻchirish mumkin — bu ham sud qarori bilan. Ofis, doʻkon va boshqa noturar koʻchmas mulk uchun odatda ketma-ket uchta oʻtkazib yuborilgan toʻlov yetarli. Uzoq muddatli ijaradagi kvartira boʻyicha qoidalar qatʼiyroq. Quyida: suddan oldin nima qilish kerak, qonun va shartnoma bekor qilish uchun qanday asoslar beradi, daʼvo qancha turadi va shartnoma rasmiylashtirilmagan boʻlsa nima qilish kerak.

Sizning shartnomangiz qanday: kvartira yoki noturar joy

Bekor qilish asoslari shunga bogʻliq. Fuqarolik kodeksida mulk ijarasi haqida umumiy qoidalar bor, ular ofislar, doʻkonlar, omborlar, texnikaga nisbatan qoʻllaniladi (535–556-moddalar), turar joy ijarasi haqida esa alohida bob bor (600–616-moddalar).

• Yashash uchun kvartira yoki uy. Shartnoma yozma tuziladi, fuqarolar oʻrtasida esa soliq organlarida hisobga qoʻyiladi (603-modda). Shartnomada muddat koʻrsatilmagan boʻlsa, u besh yilga tuzilgan hisoblanadi. Bir yilgacha boʻlgan ijara qisqa muddatli hisoblanadi (612-modda).
• Noturar joy, uskuna, transport. Bir yildan ortiq muddatga tuzilgan shartnoma, shuningdek yuridik shaxs ishtirok etgan har qanday shartnoma yozma tuziladi (539-modda). Koʻchmas mulk ijarasi, qonunchilikda nazarda tutilgan hollar bundan mustasno, davlat roʻyxatidan oʻtkazilishi va soliq organlarida hisobga qoʻyilishi kerak. Bino yoki inshootni bir yil va undan ortiq muddatga ijaraga berish shartnomasi davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan paytdan tuzilgan hisoblanadi (574-modda).

Qonun toʻlamaslik sababli shartnomani qachon bekor qilishga ruxsat beradi

Noturar joy va boshqa mol-mulk. Agar ijarachi shartnomada belgilangan muddatda ketma-ket ikki martadan ortiq haq toʻlamasa, sud ijaraga beruvchining talabiga koʻra shartnomani muddatidan oldin bekor qilishi mumkin (551-modda). Har oy toʻlanadigan boʻlsa, ketma-ket uchta oʻtkazib yuborilgan toʻlov aynan shunday holat. Shartnomada boshqa asoslar ham nazarda tutilishi mumkin.

Kvartira. Agar ijarachi olti oy toʻlamasa, sud turar joy ijarasi shartnomasini bekor qiladi (shartnomada bundan uzoqroq muddat ham belgilanishi mumkin). Ijara qisqa muddatli, yaʼni bir yilgacha boʻlsa, ijarachi toʻlov muddati oʻtgach ikki martadan ortiq toʻlamagani yetarli (615-modda). Koʻp kvartiralar 11 oyga ijaraga beriladi, bunda uch oylik qarz allaqachon asos boʻladi.

Shartnomaning oʻzini ham koʻring: unda bir tomonlama voz kechish sharti boʻlishi mumkin. Agar bunday voz kechishga qonun yoki taraflar kelishuvi yoʻl qoʻysa, shartnoma sudsiz bekor qilingan hisoblanadi (FKning 382-moddasi). Lekin chiqib ketmayotgan ijarachini baribir faqat sud qarori bilan koʻchirish mumkin.

Suddan oldin nima qilish kerak

FKning 551-moddasiga koʻra, ijaraga beruvchi shartnomani bekor qilishni faqat yozma ogohlantirgandan va xatoni tuzatish imkonini bergandan keyin talab qilishga haqli. FKning 384-moddasiga koʻra esa bekor qilish talabi bilan sudga faqat boshqa taraf rad etgan, koʻrsatilgan muddatda javob bermagan yoki muddat koʻrsatilmagan boʻlsa, 30 kun ichida javob bermagan holda murojaat qilish mumkin.

1. Qarzni hisoblang: qaysi toʻlovlar oʻtkazib yuborilgan, summalar, sanalar. Shartnomada neustoyka boʻlsa, uni ham qoʻshing.
2. Yozma talabnoma tuzing: qarz summasi, toʻlov muddati, toʻlanmasa shartnomani bekor qilishni talab qilishingiz haqida ogohlantirish va shartnomani bekor qilish taklifi.
3. Uni xabarnomali buyurtma xat bilan yuboring yoki imzo qoʻydirib topshiring. Nusxasini messenjerda yuboring.
4. Talabnomada koʻrsatilgan muddatni yoki 30 kunni kuting.
5. Joyning holatini qayd eting: foto, video, hisoblagichlar koʻrsatkichlari.

Qulflarni oʻzingiz almashtirmang va ijarachining narsalarini olib chiqmang. Oʻzboshimchalik bilan qilingan harakatlar javobgarlikka olib kelishi mumkin, jiddiy zarar yetkazilgan boʻlsa — Jinoyat kodeksining oʻzboshimchalik haqidagi 229-moddasigacha.

Qarzni sud orqali qanday undirish mumkin

Tez yoʻl — sud buyrugʻi

Ijara shartnomasi boʻyicha muddatida toʻlanmagan ijara toʻlovlarini undirish talabi buyruq tartibida koʻrilishi mumkin (FPK 171-moddasining 7-bandi). Sudya buyruqni majlissiz uch kunda chiqaradi. Lekin ijarachi 10 kun ichida eʼtiroz yuborsa, buyruq bekor qilinadi va daʼvo berishga toʻgʻri keladi (181-modda). Shartnomani bekor qilish va koʻchirishni buyruq bilan amalga oshirib boʻlmaydi: buning uchun daʼvo kerak.

Undirish va bekor qilish haqida daʼvo

Daʼvo ijarachining yashash joyi boʻyicha fuqarolik ishlari boʻyicha sudga beriladi (FPKning 33-moddasi). Agar ikkala taraf tadbirkor yoki kompaniya boʻlsa va nizo ularning faoliyati bilan bogʻliq boʻlsa, ishni iqtisodiy sud koʻradi. Bitta daʼvoda quyidagilarni talab qilish mumkin:

• ijara haqi boʻyicha asosiy qarz;
• shartnoma boʻyicha neustoyka (FKning 260-moddasi) yoki u boʻlmasa, birovning pul mablagʻlaridan foydalanganlik uchun foizlar (327-modda);
• shartnomani bekor qilish;
• koʻchirish va joyni qaytarish;
• shartnoma tugaganidan keyin ijarachi joyni qaytarmagan butun davr uchun haq (554-modda).

Fuqarolik ishlari boʻyicha sudda davlat boji: pul undirish talabi boʻyicha — summaning 4 foizi, lekin 1 BHMdan kam emas. Turar joy ijarasi shartnomasini bekor qilish va boshqa nomulkiy talablar uchun — 2 BHM, yaʼni 880 000 soʻm («Davlat boji toʻgʻrisida»gi Qonunga ilova). Sud daʼvoni qanoatlantirsa, xarajatlarni ijarachi qoplaydi.

Misol. Aytaylik, siz doʻkonni oyiga 8 mln soʻmga ijaraga berasiz, ijarachi esa iyuldan beri toʻlamayapti. Oktabrga kelib ketma-ket uchta toʻlov oʻtkazib yuborildi — 24 mln soʻm. Pul talabi boʻyicha boj — 960 000 soʻm (24 mlnning 4 foizi), bundan tashqari bekor qilish talabi uchun alohida boj (noturar joylar uchun uning miqdorini sud devonxonasidan aniqlang). Agar neustoykani ham talab qilsangiz, uning summasi daʼvo bahosini oshiradi.

Agar ijarachi mol-mulkini olib ketishi yoki pullarini olib chiqishi xavfi boʻlsa, daʼvo bilan birga suddan uning mol-mulki yoki hisobvaraqlaridagi pullarini xatlashni soʻrang (FPKning 105–106-moddalari).

Koʻchirish: faqat sud va ijrochi orqali

Shartnoma bekor qilingach, yashovchilar sud qarori asosida koʻchiriladi (FKning 616-moddasi). Agar ijarachi joyni ixtiyoriy boʻshatmasa, qarorni Majburiy ijro byurosi ijro etadi. Ijrochi sana va vaqtni oldindan maʼlum qiladi, xolislar ishtirokida koʻchiradi va mol-mulk xatlovini tuzadi. Koʻchirish kuni haqida xabardor qilingan qarzdorning yoʻqligi ijroga toʻsqinlik qilmaydi. Ijarachi olib ketmagan narsalar uning hisobidan saqlanadi («Sud hujjatlari va boshqa organlar hujjatlarini ijro etish toʻgʻrisida»gi Qonunning 73-moddasi).

Shartnoma boʻlmasa yoki roʻyxatdan oʻtkazilmagan boʻlsa

Shartnoma yoki hisobga qoʻyish yoʻqligi ijarachini toʻlovdan ozod qilmaydi. Agar shartnoma tuzilmagan yoki haqiqiy emas deb topilsa, joydan foydalangan shaxs foydalanish qiymatini pulda qoplashi shart (FKning 114-moddasi), sizning hisobingizdan tejab qolgan narsani esa asossiz orttirilgan boylik sifatida qaytarishi kerak (1023-modda). Summa odatda taraflar amalda kelishgan stavka yoki bozordagi ijara narxi boʻyicha aniqlanadi.

Dalillar bilan murakkabroq. Agar qonun yozma shaklni talab qilsa, guvohlarga tayanib boʻlmaydi, lekin yozma va boshqa dalillarga tayanish mumkin (FKning 109-moddasi). Quyidagilar mos keladi:

• oʻtgan oylar uchun ijara haqining bank oʻtkazmalari;
• toʻlov, kalitlar, taʼmir, qarz haqidagi yozishmalar;
• kalitlar yoki joyni topshirish dalolatnomasi;
• ijaraga berish haqidagi eʼlon va ijarachining unga yozgan xabarlari;
• u toʻlagan kommunal xizmatlar kvitansiyalari.

Yozishmalarni notariusda tasdiqlatgan maʼqul: oddiy bosma nusxa yozma dalil hisoblanmaydi (FPKning 89²-moddasi).

Depozit va soliqlar

Depozit. Fuqarolik kodeksi «depozit»ni alohida tartibga solmaydi, shuning uchun hammasi shartnomaga bogʻliq. Agar unda depozit qarz va zararni qoplashi aytilgan boʻlsa, uni ushlab qoling va ijarachiga nima uchun ekanini yozma maʼlum qiling. Bunday shart boʻlmasa, depozitni qarz hisobiga hisobga olish mumkin: bir turdagi qarama-qarshi talabni hisobga olish uchun bir tarafning arizasi yetarli (FKning 343-moddasi). Hisob-kitobni talabnomada koʻrsatgan maʼqul.

Soliqlar. Fuqaroning ijaradan oladigan daromadiga 12 foiz stavkada jismoniy shaxslardan olinadigan daromad soligʻi solinadi, bunda belgilangan eng kam ijara stavkalaridan past boʻlmasligi kerak. Agar shartnoma hisobga qoʻyilmagan va soliq toʻlanmagan boʻlsa, bu sudda ochilib qolishi mumkin. Daʼvodan oldin ishlarni tartibga keltirgan maʼqul, masalan shartnomani my.soliq.uz orqali hisobga qoʻyish.

Qachon advokat chaqirish kerak

Yozma shartnoma boʻyicha oddiy qarzni mustaqil undirish mumkin. Yurist bilan ishonchliroq, agar:

• shartnoma yoʻq, ogʻzaki yoki roʻyxatdan oʻtkazilmagan va qarzni bilvosita isbotlashga toʻgʻri keladi;
• ijarachi chiqib ketishdan bosh tortmoqda, joyda boshqa odamlar yashaydi yoki qimmatbaho narsalar qolgan;
• ijarachi qarshi daʼvolar bildirmoqda: joyning kamchiliklari, taʼmir, xarajatlarni hisobga olish;
• qarz summasi katta va ijarachi mol-mulkini olib chiqib ketishi xavfi bor;
• taraf kompaniya yoki tadbirkor va ishni qaysi sud koʻrishini aniqlash kerak.

Bekor qilish uchun notoʻgʻri tanlangan asos yoki oʻtkazib yuborilgan ogohlantirish rad javobiga va bir necha oy yoʻqotishga olib kelishi mumkin. Sud nizolari va qarz undirish boʻyicha yurist talabnoma, hisob-kitob va daʼvoni tayyorlashda va ishni koʻchirishgacha yetkazishda yordam beradi.

Qisqacha

• Noturar joy: ijarachi ketma-ket ikki martadan ortiq toʻlamasa, bu sud orqali bekor qilish uchun asos.
• Kvartira: olti oy toʻlamaslik kerak, bir yilgacha qisqa muddatli ijarada esa — ikkitadan ortiq oʻtkazib yuborilgan toʻlov.
• Suddan oldin ogohlantirish va bekor qilish taklifi bilan yozma talabnoma yuboring, soʻng 30 kungacha kuting.
• Ijara qarzini sud buyrugʻi bilan undirish mumkin, lekin bekor qilish va koʻchirish — faqat daʼvo orqali.
• Faqat Majburiy ijro byurosi sud qarori bilan koʻchiradi; qulflarni oʻzingiz almashtirmang va narsalarni olib chiqmang.
• Shartnoma boʻlmasa ham, ijarachi joydan amalda foydalanganlik uchun toʻlashi shart.

Foto: Pittigrilli, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)