Yangi uydan kvartira olish: toʻlovdan oldin quruvchi va shartnomani qanday tekshirish

Qurilayotgan uydan kvartira uchun pul toʻlashdan oldin uchta narsani tekshirish kerak: quruvchi rasmiy Elektron roʻyxatga kiritilganmi, qurilishning yer va ruxsat beruvchi hujjatlari bormi va shartnomangiz Qurilish vazirligi platformasida hisobga qoʻyiladimi. Quyida bosqichma-bosqich tekshiruv, shartnomada albatta boʻlishi kerak boʻlgan shartlar, qaysi holatlar sizni hushyor torttirishi kerakligi va 2026-yil 30-dekabrdan nima oʻzgarishi haqida.

Nega oʻzingiz tekshirishingiz kerak

Oʻzbekistonda ulush kiritish asosida qurilish Prezidentning 2020-yil 27-maydagi PQ-4732-son qarori va u bilan tasdiqlangan Nizom bilan tartibga solinadi. Ulushdorning puli uy topshirilgunga qadar bankda turadigan majburiy eskrou hisobvaraqlari nazarda tutilgan ulushli qurilish toʻgʻrisidagi qonun hali parlamentda koʻrib chiqilmoqda. U qabul qilinmaguncha ulushdorlarning pullari quruvchining alohida hisobvaragʻiga tushadi va qurilishga sarflanadi. Shuning uchun asosiy himoya usuli — toʻlovdan oldin quruvchi va hujjatlarni tekshirish.

Quruvchini qanday tekshirish kerak

1. Quruvchini Elektron roʻyxatdan toping. Koʻp kvartirali uylar qurilishiga fuqarolar pulini faqat quruvchilarning Elektron roʻyxatiga kiritilgan yuridik shaxslar jalb qila oladi, bunda har bir turar joy majmuasi boʻyicha alohida. Buni «Shaffof Qurilish» portalida (dshk.shaffofqurilish.uz) tekshirish mumkin. Roʻyxatga kiritilmagan majmuani reklama qilish taqiqlanadi.
2. Yuridik shaxsni solishtiring. Shartnomadagi kompaniya nomi va STIR roʻyxatdagisi bilan bir xil boʻlishi kerak. Koʻp uchraydigan tuzoq — shartnoma quruvchining oʻzi bilan emas, «shoʻba» kompaniya, agentlik yoki jismoniy shaxs bilan tuziladi.
3. Majmua muammoli obyektlar orasida emasligini tekshiring. Platformada muammoli obyektlar va insofsiz quruvchilar haqidagi maʼlumotlar eʼlon qilinadi. Obyekt, masalan, qurilish normalari qoʻpol buzilganda yoki topshirish asossiz ravishda olti oydan ortiq kechikkanda muammoli deb topiladi.
4. Quruvchining tarixini oʻrganing. Uning avvalgi uylariga qarang: oʻz vaqtida topshirilganmi, kvartiralar mulk sifatida rasmiylashtirilganmi, ulushdorlarning shikoyatlari bormi. Bu yuridik tekshiruv emas, lekin ishonchlilik haqida koʻp narsani aytadi.

Qurilishda qanday hujjatlar boʻlishi kerak

Elektron roʻyxatga kirish uchun quruvchi Qurilish vazirligiga hujjatlar toʻplamini taqdim etadi. Sotuv ofisida ularning nusxalarini koʻrsatishni soʻrashga haqlisiz:

• koʻp kvartirali uy uchun yer uchastkasi ajratilgani haqidagi hujjatlar;
• birlamchi ruxsat beruvchi hujjatlar: loyihalash topshirigʻi va arxitektura-rejalashtirish topshirigʻi;
• loyiha-smeta hujjatlari va ekspertizaning ijobiy xulosasi («fast-track» usulidagi loyihalar bundan mustasno);
• texnik va mualliflik nazorati hamda qurilish ustidan davlat nazorati boʻyicha shartnomalar;
• majmua qiymatining kamida 20 foizi miqdorida oʻz mablagʻlari borligini tasdiqlovchi hujjat yoki yetishmayotgan qismga kredit ajratish haqida bankning kafolat xati;
• ulushdorlar pullari uchun ochilgan alohida bank hisobvaragʻi haqidagi maʼlumotnoma.

Muhim: 2026-yil 30-dekabrdan yangi qoidalar. 2026-yil 28-sentabrdagi OʻRQ-1179-son Qonun koʻp kvartirali uyda qurilish-montaj ishlarini faqat qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi sohasida nazorat qilish hududiy inspeksiyasining ruxsatnomasi olingandan keyin boshlash mumkinligini belgilaydi. Maʼmuriy jazo qoʻllanilganidan keyin koʻp qavatli uyni ruxsatsiz qayta qurish uchun jinoiy javobgarlik joriy etiladi — 3 yildan 5 yilgacha ozodlikdan mahrum qilish, agar bu odamlar oʻlimiga yoki boshqa ogʻir oqibatlarga sabab boʻlsa — 5 yildan 7 yilgacha. Qonun rasmiy eʼlon qilinganidan uch oy oʻtib, yaʼni 2026-yil 30-dekabrda kuchga kiradi. Agar qurilishi shu sanadan keyin ham davom etadigan uydan kvartira olayotgan boʻlsangiz, quruvchidan inspeksiya ruxsatnomasi haqida soʻrang.

Shartnomada albatta nima boʻlishi kerak

Nizom (18-band) shartnoma hisobga qoʻyilishi uchun zarur shartlarni sanab oʻtadi:

• turar joy majmuasi va kvartira haqidagi maʼlumotlar: manzil, uy va kvartira raqami;
• kvartira maydoni va qiymati;
• kvartirani topshirish muddati va holati (qora pardoz, taʼmir va h.k.);
• ulushdor kiritadigan summa va hisob-kitob tartibi;
• qurilish-montaj ishlari jadvali;
• tomonlarning huquqlari, majburiyatlari va javobgarligi;
• talab qilish huquqini oʻtkazish tartibi;
• foydalanishning kafolat muddati — kamida ikki yil;
• nizolarni hal qilish tartibi.

Quruvchining javobgarligiga eʼtibor bering: kechiktirish uchun neustoyka bormi va qancha, qanday shartlarda shartnomani bekor qilishingiz mumkin va pulingiz qancha muddatda qaytariladi. Isteʼmolchi huquqlarini qonunga nisbatan cheklaydigan shartnoma shartlari haqiqiy emas («Isteʼmolchilarning huquqlarini himoya qilish toʻgʻrisida»gi Qonunning 21-moddasi), lekin keyin ular bilan sud orqali bahslashishga toʻgʻri keladi, shuning uchun ularni imzolashdan oldin tuzatish osonroq.

Xavf belgilari

• Quruvchi yoki majmua Elektron roʻyxatda yoʻq.
• Ulushli qurilish shartnomasi oʻrniga «qarz shartnomasi», «investitsiya shartnomasi», «dastlabki oldi-sotdi shartnomasi» yoki katta summali «bron» taklif qilinadi.
• Pulni quruvchining hisobvaragʻiga emas, menejerga naqd yoki kartaga oʻtkazishni soʻrashadi.
• Shartnomani hisobga qoʻyishdan bosh tortishadi yoki buni «toʻliq toʻlovdan keyin» qilishni vaʼda qilishadi.
• Shartnomada kvartirani topshirish muddati yoʻq yoki noaniq: «taxminan», «uy foydalanishga topshirilgandan keyin».
• Quruvchining neustoykasi yoʻq, ulushdor uchun jarimalar esa qattiq.
• Narx bozordagidan sezilarli past va bosim bor: «chegirma faqat bugun».

Misol. Faraz qilaylik, sizga qoʻshni majmualardagidan 25 foiz arzon kvartira taklif qilishyapti, lekin «investitsiya shartnomasi»ni imzolash va birinchi badalni naqd toʻlashni soʻrashyapti. Bu birdaniga ikki xavf belgisi: shartnoma, ehtimol, ulushli qurilish shartnomasi sifatida hisobga qoʻyilmaydi, naqd toʻlovni esa isbotlash qiyinroq.

Shartnomani qanday toʻgʻri rasmiylashtirish va toʻlash kerak

1. Shartnomani shu majmua boʻyicha Elektron roʻyxatga kiritilgan quruvchi bilan imzolang.
2. Shartnoma hisobga qoʻyilganiga ishonch hosil qiling. Vakolatli organ uni uch ish kuni ichida koʻrib chiqadi. Hisobga qoʻyilgach, sizga SMS keladi, shartnomaning har bir sahifasida alohida raqam va QR-kod boʻladi. Hisobga qoʻyish uchun yigʻim — BHMning 50 foizi — quruvchidan undiriladi.
3. Faqat shartnomada koʻrsatilgan quruvchining alohida bank hisobvaragʻiga toʻlang va barcha toʻlov hujjatlarini saqlang.
4. Har qanday oʻzgarish — yangi muddat, boshqa kvartira, boshqa narx — qoʻshimcha kelishuv bilan rasmiylashtiriladi va u ham hisobga qoʻyiladi. Hisobga qoʻyilmagan shartnomalar va ularga kiritilgan oʻzgarishlar haqiqiy emas deb hisoblanadi.
5. Huquqlaringizni boshqa shaxsga oʻtkazsangiz, turmush oʻrtogʻingizning notarial tasdiqlangan roziligi kerak boʻladi.

Agar tayyor kvartirani notarial oldi-sotdi shartnomasi boʻyicha sotib olayotgan boʻlsangiz, eʼtibor bering: 2026-yil 1-apreldan koʻchmas mulk uchun hisob-kitoblar naqdsiz, bank va notarius oʻrtasidagi maʼlumot almashinuvi orqali, amalda esa bankdagi eskrou hisobvaragʻi orqali amalga oshiriladi. Naqd pulni faqat bank kassasi orqali kiritish mumkin (Prezidentning 2025-yil 10-dekabrdagi PF-246-son farmoni).

Uy topshirilgandan keyin nima boʻladi

Kvartira sizga topshirish-qabul qilish dalolatnomasi boʻyicha topshiriladi. Imzolashdan oldin uni koʻzdan kechiring va barcha kamchiliklarni dalolatnomaga yozib qoʻying. Mulk huquqi shartnoma, topshirish-qabul qilish dalolatnomasi va uyni foydalanishga qabul qilish dalolatnomasi asosida davlat roʻyxatidan oʻtkaziladi. Roʻyxatdan oʻtmaguncha kvartirani mulkdor sifatida tasarruf eta olmaysiz, shuning uchun rasmiylashtirishni choʻzmang. Kafolat muddati ichida quruvchi kamchiliklarni bartaraf etishi shart.

Qachon advokatga murojaat qilgan maʼqul

Quruvchini reyestr boʻyicha oʻzingiz ham tekshirishingiz mumkin. Yurist yordami ayniqsa quyidagi hollarda foydali:

• shartnoma ulushli qurilish shaklida tuzilmagan yoki maʼnosi sizga tushunarsiz shartlar bor;
• xarid summasi — butun jamgʻarmangiz yoki ipoteka, xatoning narxi esa yuqori;
• boshqa ulushdordan talab qilish huquqini sotib olyapsiz (oʻtkazish) — bunda dastlabki shartnomani ham, u boʻyicha hisob-kitoblarni ham tekshirish kerak;
• chet el fuqarosisiz yoki vakil orqali sotib olyapsiz.

Koʻchmas mulk va qurilish boʻyicha yurist quruvchi hujjatlarini tekshiradi, shartnomani huquqiy tahlil qiladi va shartlarni oʻzgartirish eng oson boʻlgan paytda — imzolashdan oldin tuzatishlar taklif qiladi.

Qisqacha

• Quruvchi va majmuani «Shaffof Qurilish» portalidagi Elektron roʻyxatdan tekshiring.
• Yer hujjatlari, ekspertizadan oʻtgan loyiha va alohida bank hisobvaragʻi haqidagi maʼlumotnoma nusxalarini soʻrang.
• Shartnomada topshirish muddati, qiymat, ishlar jadvali, tomonlar javobgarligi va kamida ikki yillik kafolat boʻlishi kerak.
• Shartnoma va unga kiritilgan barcha oʻzgarishlar hisobga qoʻyilishi kerak — tasdiq SMS orqali keladi, sahifalarda QR-kod boʻladi.
• Faqat shartnomadagi quruvchi hisobvaragʻiga toʻlang, menejerga naqd emas.
• 2026-yil 30-dekabrdan koʻp kvartirali uyni inspeksiya ruxsatnomasisiz qurish jinoiy javobgarlikka olib kelishi mumkin.

Foto: advokatsmart.no, Wikimedia Commons (CC BY 2.0)